Eduardo Loaiza Posada gerente de Camacol Antioquia, dialogó con 360 Radio sobre la importancia de las iniciativas de construcción de viviendas en Medellín y en el departamento, sumado a temas relevantes como Airbnb, rentas cortas e inversiones que impulsen el desarrollo económico de la región e impulse el desarrollo sostenible del país.
Resaltó la importancia de crear modelos de subsidios independientes y el esfuerzo que deben hacer desde las alcaldías y Gobernación para no depender de incentivos girados por el Gobierno Nacional que no permitan el libre desarrollo de las regiones.
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Desafíos y estrategias para el sector de la construcción en Medellín
360 Radio: ¿Cómo avanza el sector de la construcción de viviendas en Medellín?
Eduardo Loaiza Posada (E.L.P.): Antioquia es un poco diferente al mercado de vivienda nacional. El año anterior tuvimos una disminución y ajuste, y caídas en todos los indicadores del sector a nivel nacional, incluido nuestro departamento. Sin embargo, fue mayor a nivel nacional que en Antioquia, en parte porque a nivel nacional el 70% de la vivienda es de interés social, mientras que en Antioquia el 60% del mercado es vivienda que no es de interés social; es más, un mercado de clase media.
Entonces, ha sido más afectado el mercado nacional de vivienda de interés social, que depende más del subsidio del Estado, cuando se modifican todas las condiciones de los programas de subsidios de Mi Casa Ya a nivel nacional, que un mercado de clase media. En ese sentido, también fue afectada la vivienda de interés social en Antioquia, pero esta representa cerca del 40%, 42% del mercado, y no es la mayoría como en otras regiones del país, donde incluso llega a niveles en algunos departamentos del 90% y 95% del mercado, dependiendo del subsidio del Gobierno Nacional.
Un mercado de clase media depende más de las tasas de interés y la confianza. Estamos trabajando con la Alcaldía de Medellín, la Gobernación de Antioquia y los otros alcaldes del Valle de Aburrá, Oriente cercano y Urabá, donde Antioquia está definiendo un programa propio de ayuda, incentivos y subsidios para los compradores de vivienda, para que puedan tener un cierre financiero y no depender de los subsidios que no llegan a nuestra región de Mi Casa Ya.
Para dar solo un ejemplo, el año pasado se asignaron a nivel nacional cerca de 52,000 subsidios y a Antioquia llegaron un poco más de 1,900. Eso es el 3 %, un poco más del 3 %, o sea, no hay ningún indicador, ni de población, ni de PIB, ni de exportaciones, ni de necesidades insatisfechas o déficit de vivienda que represente un nivel tan bajo de porcentaje para el departamento.
Entonces, como no están llegando esos recursos, lo que estamos haciendo, y lo hemos identificado desde el año anterior con los candidatos a las alcaldías y a la Gobernación, es que Antioquia tiene que diseñar su propio programa de subsidios para que las familias con menos de cuatro salarios mínimos o hasta cuatro salarios mínimos tengan una ayuda para el cierre financiero. Se está trabajando en ese sentido y este año ya han empezado a repuntar debido a esos factores que son propios del departamento.
Digamos que en la Expo Inmobiliaria, una feria de vivienda que realizamos cada año hace veinte años en Plaza Mayor, recibimos un poco más de 4,000 visitantes más que el año pasado, en parte debido a la disminución de tasas de interés. El año pasado estaban en el 16 y medio y 17 %, y cerramos el año al 14 % en la feria, con algunos bancos muy importantes que trabajaron al 12 %, y tenemos tasas del 10 y diez y medio por ciento de algunas entidades financieras.
Entonces, la disminución en las tasas vuelve a animar al mercado y a la gente a tomar la decisión de compra, porque el mercado no ha desaparecido está acumulado, atrasado, sin atender, solo necesitaba el mensaje de confianza, y las tasas son uno de ellos, y otro es que los gobernantes elegidos en octubre, que arrancaron en enero, le dan confianza a los antioqueños para considerar que con los proyectos, las líneas, los planes de desarrollo y las apuestas de nuestra región, hay confianza para invertir, y la gente está considerando volver a invertir en propiedad raíz y en construcción.
360 Radio: ¿Cuáles han sido las principales conversaciones que han tenido para motivar tanto a las empresas de construcción como a las personas a animarse, tal vez, a comprar vivienda o a invertir en este sector?
E.L.P.: En primer lugar, hemos compartido en la campaña documentos con cifras muy claras y contundentes sobre el estado de la construcción en Antioquia, lo que representa en cuanto a generación de empleo y en cuanto a la dinámica económica que mueve 34 subsectores de la economía, la industria de la construcción.
Hoy en día tenemos 251 mil empleos, o trabajadores empleados directamente en las obras de construcción en el departamento, certificados por el DANE. Ese es el mayor reto y compromiso, hacer hasta lo imposible y hacer todo lo necesario para conservar una dinámica que permita mantener esos empleos en las obras de construcción. No hay otro sector económico que tenga esa capacidad de absorber personas, incluso que no saben leer y escribir, como tiene el sector de la construcción, o que vienen de coger café o de cosechas del campo, o son expulsados por temas de violencia.
El sector de la construcción, con una formación, una capacitación, con la escena otros, con programas propios, otros con contratistas en las obras, logramos que se vinculen rápidamente a la fuerza laboral de la construcción como un sector que genera oportunidades importantes y significativas. Ahí hay un primer punto.
En segundo lugar, conocer y reconocer que Antioquia tiene ya, por ordenanza, una apuesta para que lleguemos al año 2040 con cero déficits de vivienda. Eso significa que cada gobierno en estos 16 años tiene que hacer o promover al mínimo 50.000 viviendas nuevas, básicamente hasta el tope de interés social.
Este gobierno otorgó 50.000, el siguiente 60, el tercero 70, y el último 80, para ir llegando a las 192.000 viviendas copadas y atender parte de la demanda de los nuevos hogares que se crean en Antioquia. Entonces, a partir de ese reconocimiento, a partir de la designación de buenos equipos en la Empresa de Vivienda en Antioquia VIVA, el ISVIMED en Medellín y el Instituto de Vivienda de los municipios, hemos venido trabajando al respecto.
Hoy, ¿qué tenemos? Una apuesta del Plan de Desarrollo de Antioquia, en donde se apuesta a 150.000 soluciones de vivienda, 100.000 de mejoramientos, que ayudan y aportan a mejorar la calidad de las viviendas del departamento, y 50.000 viviendas nuevas.
Ahí hay una serie de estrategias, como subsidio al urbanismo de los lotes que aportan los municipios en Antioquia, avalados por el Departamento, el subsidio a la cuota inicial de la Gobernación a través de la Empresa de Vivienda de Antioquia, unas líneas de crédito a constructor no directamente del IDEA, sino a través de la banca con una intermediación bancaria, pero con una tasa que salga más económica.
Esto para promover que más constructores puedan hacer vivienda de interés social en el departamento, que hoy algunos no les da por los costos altos del crédito constructor que hace cuatro años estaba en el 16%, y entre el año pasado y este ha estado en el 22%, 20%, y entonces, a esos niveles, un proyecto de 20, 15, 30 mil millones de pesos, esos tres o cuatro puntos en la tasa de interés hacen la diferencia en que yo me quiebre si hago un proyecto o no sea viable.
Y un crédito hipotecario que se trabaja también con la Gobernación de Antioquia y el IDEA para los compradores de vivienda de interés social, que también salgan más barato en el mercado con una intermediación de las entidades financieras, bancos, cooperativas y cajas de compensación, que equivale a tener un subsidio a la tasa de interés para los compradores de vivienda.
Entonces, en ese sentido, un gran compromiso también de la Alcaldía de Medellín en simplificación de trámites, agilizar trámites en proyectos que tenemos retrasados hace dos años en distintas entidades de Medellín por demoras internas de trámites, sin que implique que el proyecto sea inviable. No el proyecto es viable y ya dijeron que es viable, simplemente se toman hasta dos años para realizar un trámite, eso es absurdo.
El alcalde de Medellín lo ha entendido a dar instrucciones y el Área Metropolitana está también comprometida. Hemos conformado mesas de trabajo con Empresas Públicas de Medellín, con el área metropolitana, con planeación de Medellín, con distintas Secretarías buscando agilizar los trámites, porque la demora en los trámites no son costos administrativos, sino costos financieros, que esas eficiencias se trasladan, desafortunadamente, como en todo negocio, al precio final de las unidades que faltan por vender, e injustamente, esas ineficiencias encarecen la vivienda para las familias que carecen de ella.
Entonces, ahora, terminando este primer trimestre, y prácticamente radicando si ya todos los planes de desarrollo en los respectivos consejos y Asamblea Departamental, podemos decir que Antioquia va a tener una respuesta masiva en sus planes de desarrollo para atender con unos programas de subsidios, incentivos y estímulos, ayuda al cierre financiero de las familias que necesitan hacer realidad ese sueño de tener vivienda propia en el departamento.
360 Radio: ¿Qué medidas se están tomando a nivel interno o qué estrategias están implementando para hacer frente al aumento de los costos de los insumos de construcción como el aluminio, el hierro y el acero? Y además, como líder gremial, ¿cuáles son las dolencias que identifican en las constructoras que se han visto tan afectadas por esta situación?
E.L.P: En primer lugar, tenemos unos retos gigantescos, y es que en la medida en que tengamos esa seguridad jurídica por parte de las entidades oficiales, que son esas reglas del juego clave y tiempos de respuesta razonables. En el caso, por ejemplo, de Medellín, cuya apuesta de ciudad en el Plan de Ordenamiento Territorial es la renovación urbana, prácticamente uno no puede arrancar un proceso de renovación urbana sin adelantar un plan parcial, y un plan parcial se demora en Medellín cuatro años solo para aprobarse.
Después de aprobarse, se saca el proyecto al mercado, se vende, se sacan los trámites, se construye y se entrega entre siete y ocho años. Si no identifico una oportunidad cuando saco ese producto al mercado hace siete u ocho años, el mercado ya lo atendió en Sabaneta, en Envigado, en Rionegro, en Bogotá o en otra parte, entonces esos viabilizan los proyectos.
Estamos trabajando de la mano de las administraciones para tener esa seguridad jurídica, para contar con esas reglas del juego claras y con el compromiso de la simplificación de los trámites y la agilidad de los tiempos.
El sector tiene un enorme reto en innovación y en sostenibilidad. En innovación, es para identificar nuevas tecnologías, aplicarlas y usarlas sin poner en riesgo la estabilidad de las edificaciones, cumpliendo la ley y siendo estricto en el cumplimiento de los reglamentos técnicos. La innovación nos permite generar nuevos procesos y sistemas constructivos. En la feria ExpoCamacol, por ejemplo, promovemos mediante un premio a la innovación que las empresas expositoras presenten sus innovaciones.
Ahí vamos a tener más de 100 innovaciones, de las cuales un jurado externo, ajeno a la organización y al gremio pero conformado por reconocidos técnicos del sector, va a seleccionar cuáles son las verdaderas innovaciones para el sector. Es un espacio de actualización tecnológica muy importante.
En cuanto a la sostenibilidad, es crucial ayudar desde la concepción de los proyectos, el diseño, la construcción y la operación de las edificaciones para que haya eficiencias y, sobre todo, ahorros significativos en los consumos de energía y agua. Tener edificaciones sostenibles, por ejemplo, hoy el 30% de los proyectos que hay en el mercado tienen certificaciones LEED, y tener alguna certificación internacional o colombiana puede significar una tasa de interés más económica para el crédito constructor y una tasa de crédito hipotecario a largo plazo más barata para los compradores de vivienda.
Además, tenemos un reto grande en la actualización de los planes de ordenamiento territorial de los municipios. El ordenamiento territorial de Antioquia en general se asemeja mucho al del país, con el 70% de los municipios del departamento con vigencias de hace 15, 18 y 20 años, lo que significa que están desactualizados. Ahí hay un reto significativo muy grande para compensar esas carencias institucionales de los municipios, con un gran apoyo de la Gobernación, del gremio y aprendiendo de buenas prácticas de otros gobiernos y de malas prácticas o errores cometidos en otras alcaldías.
En resumen, tenemos retos grandes, pero creemos y tenemos fe y somos optimistas de que, entre el sector público y el sector privado, podemos salir adelante. La tarea es de tal magnitud que nadie solo es capaz, tiene que ser en alianza y en equipo.
El complejo panorama de Airbnb y renta corta
360 Radio: Hay un fenómeno que ha ido tomando fuerza en Antioquia, especialmente en Medellín, que es la construcción de edificaciones para Airbnb o renta corta. ¿Cómo percibe usted este fenómeno?
E.L.P: Este es un fenómeno nacional que tiene particularidades en algunas regiones con mayor especificidad. Hace 22 o 24 años, el país no recibía 400,000 extranjeros. El año pasado, ingresaron cerca de 5.600.000, y este año se espera superar los seis millones. En los primeros meses del año, ya se ha visto un aumento en el ingreso de visitantes extranjeros. El país ha experimentado transformaciones significativas que han contribuido a esto. A pesar de que todavía enfrentamos muchas dificultades y carencias, hemos mejorado en la percepción de seguridad, lo que ha permitido que más personas visiten el país.
Por ejemplo, Medellín, que hace 20 años era considerada la ciudad más peligrosa del mundo según el New York Times, en los últimos años ha recibido titulares que la elogian como una ciudad que no se puede dejar de visitar. Esto ha atraído a muchos extranjeros, quienes, al visitar Medellín, también exploran otras áreas de la región y del departamento.
El aumento del turismo trae beneficios significativos, como remesas, divisas y generación de empleo. El turismo es una industria sin chimeneas y nuestra región se destaca por su calidad de servicio. Sin embargo, el rápido crecimiento del turismo ha generado un desafío en términos de oferta de alojamiento. Muchas personas han visto la oportunidad de rentar sus viviendas a extranjeros en lugar de a familias a largo plazo, lo que ha generado conflictos en áreas residenciales.
Para abordar este problema, es necesario acelerar la construcción de oferta de alojamiento especializada para turistas, con reglas claras y en coordinación con las autoridades locales. Esto incluye el desarrollo de proyectos exclusivos para rentas cortas en zonas designadas para este fin. Esta oferta controlada facilita la regulación y minimiza los conflictos con propiedades destinadas exclusivamente a vivienda.
En conclusión, el fenómeno del Airbnb y la renta corta presenta desafíos, pero también oportunidades de inversión y crecimiento económico. Con una planificación adecuada y la colaboración entre el sector público y privado, podemos aprovechar al máximo los beneficios del turismo y garantizar una convivencia armoniosa en nuestras comunidades.
360 Radio: ¿Cuál es su mensaje para las personas que, tras el hecho, tienen miedo sobre el desarrollo del sector de la construcción?
E.L.P: A nivel nacional o internacional, ya no son los países los que compiten, sino las regiones. Cada región tiene su propia dinámica y atractivos para generar inversiones. Antioquia, por ejemplo, es un departamento en transformación, con proyectos de infraestructura en crecimiento, como vías, puentes, aeropuertos y túneles. Si bien pueden surgir circunstancias particulares, estas no serán definitivas y se pueden resolver con el compromiso de un nuevo gobierno o con el financiamiento a más largo plazo.
En el mundo, hay más recursos que proyectos, pero es necesario identificar las necesidades y estructurar proyectos que atraigan inversiones. El sector público debe asumir el rol de generar políticas y visiones a largo plazo, mientras que el sector privado ejecuta los proyectos y asume los riesgos.
Se vienen años muy positivos, con tasas de interés en descenso y una inflación controlada. Esto hace que el crédito hipotecario sea más accesible, lo que puede ser una oportunidad para quienes pagan arriendo y desean comprar una vivienda. Además, el sector de la construcción ofrece un mercado asegurado debido al déficit habitacional y la demanda constante de viviendas.
Para quienes buscan invertir, el sector de la construcción es atractivo porque ofrece oportunidades de valorización y un mercado en crecimiento. Comprar sobre planos permite conservar precios, pagar una cuota inicial sin intereses y beneficiarse de la valorización mientras se construye el proyecto.
En resumen, Antioquia es una región pujante y en crecimiento, con muchas oportunidades de inversión en el sector de la construcción. Invito a todos a ser parte de la construcción del futuro del departamento.
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