Eduardo Loaiza, gerente de la Cámara Colombiana de la Construcción, Camacol, regional Antioquia, dijo que se deben hacer «las cosas previamente para saber la ubicación de los árboles, de quebradas y de la fauna con el fin de que los empresarios sepan que van a tener ahí unas reservas que no van a poder tocar o que tienen unas limitaciones».
360 Radio: Marzo es el mes con mayor actividad inmobiliaria y es una oportunidad para comprar vivienda nueva. ¿Cuáles son las herramientas para lograr esa meta?
Eduardo Loaiza: Marzo es el mejor mes en cada año en ventas de vivienda. El sector tiene un termómetro con varios indicadores, como licencia, iniciación, ventas, construcción, oferta, demanda, entre otros. El de venta de vivienda, para mí o para el gremio, es el indicador rey debido a que representa el 80 % de la actividad edificadora, y la venta de vivienda es la que es sobre planos y la que nos va a determinar cuánto empleo se va a generar, cuánto va a haber de insumos y materiales, cómo se va a mover la economía, de qué manera se va a licenciar, si se va a construir mucho y cuánto se va a aportar al PIB.
En la medida en que los proyectos lleguen al punto de equilibrio inician la construcción, se hacen desembolsos, entonces realmente la preventa nos permite determinar cómo va a ser la actividad y la dinámica constructora. Las ventas sobre planos son un esquema que se inventó en Colombia después de una crisis entre 1997 y 2001, antes se construía para vender, entonces los constructores se endeudaban para construir, no aparecían los compradores y se quebraron, entonces ya se prevende sobre planos; y si los proyectos realmente resuelven un problema y la gente se identifica con ellos y hacen promesas de compraventa el proyecto va llegando al punto de equilibrio (en promedio el 70 % de las unidades por etapa o proyecto) y ya terminan de hacer los permisos de licencia para comenzar la construcción y mientras acaban de sacar los permisos y construir lo terminan de vender.
En tal sentido, la ventaja para el comprador es que le conservan el precio así vayan aumentando los insumos de aquí a dos o tres años, que el constructor entregue el inmueble y se van ajustando los nuevos costos a las unidades faltantes, entonces el que compró sobre planos se da cuenta que tiene un plazo para pagar la cuota inicial, le conservan el precio pero va viendo que se van reajustando los precios de las unidades faltantes, igualmente ve que solo cumpliendo con su compromiso de pagar la cuota inicial se le está valorizando el inmueble.
Marzo es el mes con mayor actividad inmobiliaria porque la gente ya ha recibido, a más tardar el 15 de febrero, las cesantías, que es el primer factor para el case del pago de la cuota inicial. El 90 % de las familias colombianas, en los últimos 10 años, vía cesantías, es el primer ahorro que tienen para pagar el case para la cuota inicial y el resto lo va a pagando mientras se realiza el proyecto.
Realizamos Expoinmobiliaria entre finales de febrero y el primer fin de semana de marzo, y eso hace que las ventas después del 10 o 12 del segundo mes del año se mermen un poco porque la gente está esperando ver en un solo fin de semana todos los proyectos. Las familias normalmente se gastan de cuatro a seis meses buscando una vivienda cuando tomaron la decisión, y laa feria es una gran ventaja porque después de la misma los precios van a ser más altos y en ese fin de semana toman decisiones importantes.
360: ¿Cuál es el balance que hace de Expo Inmobiliaria que se desarrolló hace poco?
E.L.: El balance es muy positivo porque fue la feria con más oferta y con un cinco por ciento más de asistencia más que el año pasado. Estamos recogiendo las cifras de las empresas participantes y vamos a pasar los 215 mil millones de pesos en negocios realizados durante la feria o las dos o tres semanas siguientes a la feria. Quedamos muy satisfechos, muy contentos porque logramos el objetivo.
360: ¿Dónde se encuentra la mayor oferta inmobiliaria en el Valle de Aburrá?
E.L.: Repartida. El 70 % de la oferta de construcción está concentrada en Medellín hace unos doce años. Hoy la capital antioqueña tiene el 20 %, otro tanto Bello, Envigado, Sabaneta, Itagüí, La Estrella, Girardota, Copacabana. Es decir, podemos señalar que de toda la construcción en Antioquia, el 75 u 80 % se concentra en el Valle de Aburrá, el resto está concentrado en el oriente, occidente, Urabá y algunas parcelaciones en suroeste.
En el Valle de Aburrá está distribuida casi que por partes iguales entre Bello, Medellín, y ya en un segundo plano Sabaneta y Envigado, un tercer nivel Itagüí y La Estrella, y un cuarto nivel Caldas y Girardota.
360: ¿Cómo podrían contribuir en cuanto al tema de la movilidad, que se complica, en estos lugares señalados?
E.L.: Nos encantan esos temas de movilidad porque somos muy propositivos. De hecho, hemos identificado que hay 36 instrumentos de financiación de la infraestructura, lo que pasa es que los municipios son perezosos para ejecutarla. Hay instrumentos como la plusvalía, la valorización, los bonos de desarrollo urbano, venta de derechos de construcción por mayor densidad, y todo esto funciona en el mundo, está inventado. Quedó consagrado en el POT de Medellín de hace cuatro años, se está consagrando en el POT de Envigado, lo que pasa es que los municipios, creo yo, que no han hecho bien la tarea.
Por ejemplo, hay un plan vial metropolitano de 1984. Las vías que se están haciendo en este momento tanto en el norte como en la distribuidora sur, que entra por Sabaneta y pasa por Envigado, están diseñadas desde ese año mencionado, entonces no es un tema del sector privado, sino que el sector público no ha hecho la tarea de lo que había en un plan maestro que se debía hacer, pero no en 40 años, sino como mucho en 20.
360: Cuéntenos de las políticas del Gobierno Nacional sobre vivienda
E.L.: Este Gobierno está planteando más de 1 millón de unidades de vivienda como soluciones habitacionales, más de 500 mil viviendas de interés social y otras en alianzas en sectores público y privado, unos 520 mil mejoramientos y se va a promover mucho la renovación urbana.
En el caso del Valle de Aburrá, la posibilidad de crecer está alrededor del río Medellín, donde está la mayor capacidad de soporte y ese reto es en renovación urbana.
El Gobierno Nacional continúa con un programa que viene desde la administración de Álvaro Uribe y que siguió en los dos gobiernos de Juan Manuel Santos y eso es muy importante porque ya no hablamos de políticas de vivienda de gobiernos sino de Estado, que se conserva a lo largo del tiempo, y es no se ha definido pero está ya consagrado el programa de ‘Mi casa ya’, y este tiene que ver con familias que se ganan hasta dos salarios mínimos que puedan acceder a un subsidio para la cuota inicial cercana hoy a 24 millones de pesos y cuatro o cinco puntos de subsidio a la tasa de interés.
En la práctica, con menos de lo que la gente hoy está pagando arriendo estarían pagando la cuota mensual del crédito hipotecario para tener una vivienda propia, entonces estamos viendo un Gobierno comprometido con metas y con agilizar los trámites para el sector de la construcción. No es que le regalen o perdonen algo al sector, sino que haya tiempos de respuesta oportunos: si un proyecto es viable que avisen rápido, si no lo es, también.
360: ¿Qué proyectos existen en cuanto a la renovación urbana en Medellín y el metropolitana?
E.L.: Esa es la gran apuesta del Valle de Aburrá en estos años. Hemos tenido ejemplos muy exitosos como el de Ciudad del Río de sector privado, en parte porque era un solo propietario y por eso se hizo fácil. El gran reto está en proyectos como Naranjal, Sevilla, Corazón de Jesús, Perpetuo Socorro, San Lorenzo y todas estas zonas de renovación urbana en donde tenemos entre 200 y 300 proopietarios, es decir, una gran fragmentación de la tierra y no de un solo propietario.
Propusimos un tema que quedó acogido en el POT del 2014 en el sentido de que no haya que hacer una intervención para esa cantidad de propietarios, sino que existan unos macroproyectos, se dieran en planes parciales y estos se puedan dividir en unidades de actuación urbanística, es decir, que se tenga claridad sobre cuál va a ser el plan parcial, dónde van a ser los equipamientos. Cada unidad de actuación debe aportar a una fiducia y cuando se tengan recursos se compren manzanas enteras para dejar el espacio público del equipamiento, y no vaya para fondos comunes de los municipios.
360: ¿Qué nos puede contar de la alianza por la Construcción Sostenible y el Acuerdo de Competitividad, Responsabilidad y Eficacia Ambiental en el nuevo relacionamiento entre el sector constructor y el Área Metropolitana del Valle de Aburrá como autoridad ambiental?
E.L.: Venimos haciendo unos acuerdos con las autoridades ambientales, de responsabilidad ambiental. No es para negociar la ley o la norma. Anteriormente, un proyecto le pedía a la autoridad ambiental tumbar determinada cantidad de árboles y hasta se presupuestaba la multa que se avecinaba, y eso es absurdo, por lo que dijimos a la autoridad ambiental que ellos no lograban el objetivo y no es la idea de nosotros. Hagamos las cosas previamente para saber la ubicación de los árboles, de quebradas y de la fauna con el fin de que los empresarios sepan que van a tener ahí unas reservas que no van a poder tocar o que tienen unas limitaciones.
Esto nos ha permitido un mejor relacionamiento, hacer una capacitación a más de 1.000 profesionales del sector, recordar el cumplimiento de la ley, identificar las malas prácticas para que no se repitan, poner de ejemplo las buenas prácticas, crear departamentos de gestión ambiental al interior de las empresas, crear en área y un proceso de sostenibilidad, entre otras acciones que nos permiten tener unas especies de auditorías de sostenibilidades.
360: El Congreso Camacol se desarrollará en Cartagena del 28 al 30 de agosto del presente año. Desde la asociación se habla de «El futuro se construye desde las regiones». ¿Cómo se puede trabajar en conjunto con otras regiones?
E.L.: El lema «El futuro se construye desde las regiones» va en la línea de lo que es el Plan Nacional de Desarrollo, que también habla de las regiones. El Gobierno ha entendido que Colombia es un país de regiones, no siempre se ha entendido así. Generalmente se piensa que si un tema le sirve a Bogotá se implementa para todo el país, si no le sirve a la capital ese tema no interesa. Que se entienda que el país es de regiones es muy importante porque cada región tiene su idiosincrasia y sus características particulares.
Nosotros sentimos que desde el sector de la construcción en Antioquia construimos país como se construye desde cada región. El país crece, se moderniza y progresa en la medida en que cada región progrese y salga adelante; ese es el compromiso de promover ese tema de trabajo desde las regiones.