Medellín superó oficialmente a Bogotá y se posicionó como la ciudad más cara del país para arrendar vivienda, de acuerdo con un informe presentado por el Banco de la República que analizó las disparidades regionales de precios entre el 2008 y el 2024.
El estudio revela que las brechas entre ciudades pueden alcanzar hasta un 25 %, incluso después de ajustar las diferencias estructurales de las viviendas, lo que confirma que el mismo ingreso nominal no garantiza el mismo bienestar en todas las regiones del país.
Medellín lidera los precios de arriendo en Colombia, superando a Bogotá y otras grandes ciudades
El documento elaborado por los economistas Luis Galvis Aponte, Adriana Ortega Arrieta y Adriana Rivera Zárate destaca que en el 2008 Bogotá y Cartagena lideraban los precios de arrendamiento urbano, pero hacia el 2024 el liderazgo cambió, Medellín tomó la delantera, seguida por la capital y otras ciudades de la costa Caribe como Barranquilla y Santa Marta, En contraste, capitales intermedias como Pereira, Pasto o Cúcuta registraron los valores más bajos.
El informe señala además que en Medellín la condición de apartamento se asocia con un valor más costoso, a diferencia de otras urbes donde el impacto es negativo. Esto sugiere que el estatus y la preferencia por la vivienda vertical depende de la configuración social y económica de cada mercado inmobiliario.
El arriendo gana terreno frente a la propiedad
El Banco de la República advierte que el arriendo se ha convertido en la forma de vivienda predominante en Colombia, en los últimos 16 años, la proporción de hogares arrendatarios pasó del 32 % al 40,5 % a nivel nacional, y del 42,3 % al 49,8 % en cabeceras municipales. En el mismo periodo, los propietarios cayeron del 48,1 % al 35,2 %, reflejando las crecientes dificultades que viven las familias colombianas a la hora de adquirir vivienda propia.
Las razones son múltiples, la desaceleración en el sector de la construcción, el encarecimiento del suelo urbano y mayores restricciones a la hora de acceder a créditos hipotecarios. Solo en el 2024, los lanzamientos de proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS) disminuyeron 10,2 % y las iniciaciones de construcción cayeron 9,3 %. En el segmento No VIS, la contracción fue aún más pronunciada.
Un componente clave de la economía y la inflación
El emisor calcula que el mercado del arriendo alcanzó los $26,4 billones en 2024, lo que equivale al 8,8 % del PIB nacional. Este sector tiene un peso significativo en la economía del país, no solo por su tamaño, sino por su influencia en el costo de vida urbana. Según el DANE, los arriendos representan la cuarta parte de la canasta familiar del Índice de Precios al Consumidor (IPC), y su comportamiento está estrechamente ligado con la inflación.
En 2024, la variación del arriendo efectivo y la del arriendo imputado de 6,28 %, fue del 6,52 % amabas por encima de la inflación general de 5,81 %. Estas cifras aportaron 0,05 y 0,07 puntos porcentuales al IPC, respectivamente, evidenciando que el crecimiento de los cánones sigue presionando los precios al consumidor.
Medellín, del repunte urbano al liderazgo nacional
El estudio resalta que la evolución de Medellín ha sido particularmente significativa. Entre el 2008 y el 2017, la capital antioqueña mantenía precios por debajo de Bogotá; sin embargo, a partir de ese año se presentó un punto de inflexión que marcó el inicio de un ascenso constante. Para 2024, Medellín lidera el ranking nacional, impulsado por su dinamismo empresarial, su atractivo turístico, las transformaciones urbanas y el auge de la inversión extranjera.
“Hacia 2024, es Medellín la que emerge como líder, reflejando un proceso de valorización sostenido en la última década”, concluyen los autores del informe. Este fenómeno, agregan, no implica una pérdida de relevancia para Bogotá, que continúa en el segundo lugar, sino una transformación del sistema urbano colombiano hacia un modelo más policéntrico, donde varias ciudades compiten por los mayores costos de vida.
El estudio también vincula el auge de los arriendos en Medellín con factores globales, como el trabajo remoto, la llegada de nómadas digitales, el tipo de cambio favorable para los extranjeros y el reposicionamiento de la ciudad como destino internacional. Estos elementos, según los investigadores, generan una presión sobre el mercado local superior a la de los impulsores económicos tradicionales.
Retos para la política de vivienda
El Banco de la República advierte que el encarecimiento del arriendo plantea nuevos desafíos para la política pública. La consolidación de Medellín como la ciudad más costosa para vivir en alquiler evidencia, según el informe, la necesidad de fortalecer los programas de vivienda asequible, revisar los mecanismos de indexación de cánones de arrendamiento y promover una planificación urbana que equilibre el crecimiento con las accesibilidad.
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