Es una pena que portafolios de inmuebles de primera calidad, con buenos arrendatarios y administración profesional estén negociándose en niveles del 50% de precio, esto es como si el valor de los inmuebles hubiera caído a la mitad. Todos vemos que esto no es cierto.
Por: José Miguel Santamaría Uribe
Si algo han tenido claro y cierto los colombianos en materia de inversiones es su gusto por la finca raíz, por los ladrillos. Existe el convencimiento de que estar invertido o tener activos fijos es un negocio seguro.
Una cosa es invertir en su vivienda familiar y otra muy distinta tener activos fijos como inversión o como renta, ya que es una inversión que se debe comparar en términos de riesgos frente a otras alternativas.
En cualquier inversión debemos revisar y hacer seguimiento por lo menos a los siguientes riesgos:
Riesgo de solvencia: es la capacidad económica que tiene la persona o entidad que debe girar los recursos de hacerlo. Para esto es importante hacer un análisis de crédito o solvencia para determinar esa capacidad.
Riesgo de liquidez: es la posibilidad que existe en cualquier momento de vender la inversión. A medida que una inversión es más líquida da tranquilidad al inversionista de movilidad.
Garantía: Es la posibilidad que existe en determinadas inversiones de tener un respaldo adicional en la inversión, esta puede ser un aval, una prenda o una hipoteca que respalde la inversión.
Diversificación: Es lo que coloquialmente se llaman no meter los huevos en la misma canasta, a medida que la inversión sea diversificada tendrá menos riesgo.
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En países desarrollados existe hace muchísimos años la posibilidad de invertir en estructuras que tienen como activo subyacente inmuebles, estas pueden ser desde titularizaciones de uno o un grupo de inmuebles o la creación de fondos de inversión que invierten en inmuebles de determinadas características, estas estructuras pueden ser pasivas, buy and hold, o activas, donde el administrador compra y vende propiedades como estrategia.
Por lo general estas estructuras emiten un título de participación que se puede negociar en el mercado secundario de valores y le da la posibilidad de tener alguna clase de liquidez.
El desarrollo en Colombia de estas estructuras ha sido lento, en parte por temas reglamentarios y del mismo desarrollo del mercado. Desafortunadamente durante la pandemia del Covid 19 se vieron golpeadas en términos de precio como otros activos del mercado y a hoy no han reaccionado como muchos otros activos que están ya en condiciones normales.
Es una pena que portafolios de inmuebles de primera calidad, con buenos arrendatarios y administración profesional estén negociándose en niveles del 50% de precio, esto es como si el valor de los inmuebles hubiera caído a la mitad. Todos vemos que esto no es cierto.
Esperemos que los mercados y sobre todo los inversionistas profesionales como los fondos de pensiones reaccionen ante semejantes gangas de mercado, si hace cuatro años la inversión era buena a un precio del 100%, hoy en día con más veras lo debe ser a niveles del 50%.
Dejar morir por falta de liquidez estos vehículos de inversión le haría un daño muy grande al ya herido mercado de capitales colombiano que quieren decapitar en la reforma tributaria de este año.
Mi recomendación es que en momentos de incertidumbre política y económica como los que estamos viviendo se debe preponderar la inversión en activos de bajo riesgo y alta liquidez.