La posible eliminación de los topes diferenciales para la Vivienda de Interés Social (VIS) podría tener un impacto significativo sobre el mercado formal de vivienda en Colombia. Un proyecto de decreto publicado por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio (MVCT) advierte cambios regulatorios que afectarían proyectos en obra y en preventa, en un momento en el que el sector constructor completa más de dos años en recesión técnica.
Panorama general: El borrador del decreto, divulgado para comentarios el pasado 10 de enero, propone establecer un tope general para el valor de la VIS y armonizar el régimen vigente. Entre los cambios más relevantes, se plantea eliminar los topes excepcionales que hoy permiten precios de hasta 150 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV) en determinados municipios y en proyectos de renovación urbana.
Además, obliga a fijar el precio de la vivienda en pesos desde el momento de la separación, tipificando como práctica abusiva no hacerlo, y establece un régimen de transición que, según el gremio constructor, no resulta del todo claro.
De acuerdo con el Plan Nacional de Desarrollo 2022–2026, los topes actuales para la vivienda social en el país son de 90 SMMLV para Vivienda de Interés Prioritario (VIP) y de 135 SMMLV para VIS. No obstante, la normativa vigente contempla excepciones: el tope VIS puede llegar a 150 SMMLV en ciudades uninominales con más de 300.000 habitantes, en grandes aglomeraciones urbanas, en territorios de difícil acceso o cuando los proyectos incorporan criterios adicionales de sostenibilidad. En zonas de renovación urbana, incluso, los límites son más altos.
El proyecto de decreto elimina estas excepciones, lo que obliga a identificar cuántos proyectos hoy se encuentran por encima del umbral general de 135 SMMLV y, por tanto, quedarían por fuera de la categoría VIS si la medida entra en vigencia.
Cambios en los topes de la vivienda VIS en Colombia afectarían proyectos en obra y preventa
Por qué es importante: Un análisis de Camacol, con base en la información de Coordenada Urbana, muestra que el impacto no sería marginal. En 2025, con corte a noviembre, el 26 % de las viviendas VIS entregadas en el país tuvieron un precio superior a los 135 SMMLV. Esa porción del mercado es la que se vería directamente afectada si se elimina el tope excepcional de 150 SMMLV.
Aunque más de la mitad de estas viviendas se concentran en Bogotá, el efecto se extendería a otras ciudades y aglomeraciones como Barranquilla, Bucaramanga, Cali, Cartagena, Cúcuta y Medellín, así como a varios municipios de Cundinamarca donde actualmente aplica el límite diferencial.
El impacto sería aún mayor en los proyectos desarrollados en zonas de renovación urbana. Al cruzar la ubicación de los proyectos con los tratamientos de suelo definidos en los Planes de Ordenamiento Territorial (POT) de nueve ciudades, Camacol identificó que el 68 % de las viviendas VIP y VIS entregadas en áreas de renovación durante 2025 superaron los topes generales de precio.
Esto implica que, de mantenerse la propuesta del decreto, más de dos tercios de la oferta de vivienda social en renovación urbana perdería su condición, afectando proyectos localizados en ciudades como Bogotá, Medellín, Cali, Cartagena, Pereira y Santa Marta, entre otras.
En total, se estima que cerca de 132.000 unidades VIS en todo el país se verían afectadas por la eliminación de los topes diferenciales. Esto representa alrededor del 35 % del mercado de vivienda social, de las cuales 76.000 unidades corresponderían a la eliminación del tope excepcional de 150 SMMLV y otras 56.000 a la supresión de los topes en renovación urbana. La inversión comprometida en estos proyectos asciende a 27 billones de pesos.
Para el sector constructor, el riesgo no es menor. En un contexto de desaceleración prolongada, los cambios regulatorios sin transiciones claras podrían alterar las condiciones financieras y comerciales bajo las cuales se estructuraron múltiples proyectos.
Desde Camacol insisten en que, dada la magnitud del impacto, las decisiones de política pública deberían orientarse a fortalecer la construcción de vivienda VIS mediante reglas claras, seguridad jurídica y estabilidad normativa.
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