Medellín se volvió la ciudad más cara de Colombia para arrendar vivienda, según el Banco de la República. Y como suele pasar cuando un problema se vuelve insoportable, la ciudad salió a buscar un culpable. Esta vez lo encontró en Airbnb y en las demás plataformas de rentas cortas, que hoy están en el centro de la discusión del Plan de Ordenamiento Territorial en el Concejo.
En 360 COLOMBIA tenemos una posición clara: el alquiler de vivienda a través de plataformas no se puede prohibir. Pero tampoco creemos que exista una sola solución, porque el encarecimiento de Medellín no tiene una sola causa. Es el resultado de varios problemas que la ciudad dejó crecer durante más de una década sin atenderlos.
Una ciudad que se llenó más rápido de lo que creció
Medellín atrae, y eso tiene un precio. Ofrece una calidad de vida relativamente buena, un clima que todavía se vende como eterna primavera, aunque cada año hace más calor, y una oferta cultural y de servicios que muchos extranjeros descubrieron cuando vivir bien en Europa o en Estados Unidos dejó de alcanzarles. A eso se sumó un turismo legal que es pequeño, pero crece cada año, y que es bienvenido.
Sería ingenuo, sin embargo, ignorar la otra cara. También llegaron los influenciadores que venden la ciudad como un parque de diversiones, el narco turismo y el dinero del lavado de activos, que infla precios sin necesidad de rentabilidad. Todo eso confluyó sobre una infraestructura que no se preparó. Basta con ver las vías: según el índice de TomTom, Medellín está entre las quince ciudades más congestionadas del mundo y sus conductores pierden al año las mismas 153 horas en trancones que los de Bogotá.
Además, Medellín no se puede entender sola. Es un valle estrecho con límites topográficos evidentes, y su realidad es la de diez municipios conectados. Mientras Bello, Sabaneta o Itagüí se llenaron de edificios, en la capital antioqueña la vivienda nueva se quedó quieta.
El verdadero problema: dejamos de construir
Los datos de Medellín Cómo Vamos son elocuentes. El déficit habitacional lleva estancado en el 16% desde 2014, mientras la población pasó de 2,07 millones de habitantes en 2006 a cerca de 2,5 millones. Entre 2004 y 2014 se construían en promedio 525 viviendas de interés prioritario al año; en la década siguiente, apenas 111. La vivienda de interés social cayó de 1.520 a 503 unidades anuales.
El propio alcalde Federico Gutiérrez lo ha reconocido. El POT de 2014 proyectaba más de 120.000 viviendas en el corredor del río, y según sus cifras se construyó el 2%. Hay planes parciales que llevan más de una década en el papel, y el de Naranjal completa más de veinte años de enredos. Y lo poco que se construye sale a precios que muchas veces no corresponden a los acabados ni al tamaño de lo que se entrega.
Ahí está el corazón del problema. Cuando la oferta no crece y la demanda sí, los precios suben. Ninguna prohibición cambia esa aritmética.
La vieja tentación de prohibir
Medellín ya conoce este camino. Cuando la ciudad no fue capaz de construir la infraestructura vial y el transporte público que necesitaba, optó por el pico y placa, una medida que cada año pierde efecto mientras crecen los carros eléctricos e híbridos que la esquivan. A este paso, algún día a alguien se le ocurrirá prohibir los carros.
«Prohibir es lo que hace una ciudad cuando no sabe, o no quiere, resolver el problema de fondo.»
Hay que ser justos con la Alcaldía. Su propuesta no es una prohibición total: concentra la vivienda turística en las zonas de alta mixtura y alrededor de las estaciones del metro, y reconoce los derechos de quienes ya operan legalmente. Eso es correcto, porque la seguridad jurídica de quienes invirtieron de buena fe no se negocia. También acierta al reconocer que el POT de 2014 frenó la vivienda.
Pero el mapa se excede. Al cerrar también las zonas de media mixtura, las plataformas calculan que la actividad quedaría restringida en el 72% de la ciudad. Nuestra línea es más sencilla. Las zonas de baja mixtura son residenciales y deben seguir siéndolo, para quienes viven de forma permanente en la ciudad, sean locales o extranjeros. En la media y en la alta mixtura, la vivienda turística debe poder operar. Y si algún día se reclasifican zonas, se dictarán nuevas reglas.
Lo que sí funciona
La solución más eficaz ya existe y casi nadie la menciona. Desde la Ley 1558 de 2012, un apartamento en propiedad horizontal solo puede alquilarse como vivienda turística si el reglamento del edificio lo autoriza de manera expresa. Es decir, la asamblea de copropietarios ya tiene la última palabra. Si un edificio decide no albergar rentas cortas, esa decisión debe respetarse y hacerse cumplir. Lo que falta no es una norma nueva, sino control.
Lo mismo ocurre con el ruido, que según Planeación es la principal queja en las inspecciones de Policía y en la línea 123. El ruido se castiga al infractor, con inspectores suficientes y multas que se cobren, no prohibiendo un uso del suelo a miles de propietarios que cumplen.
Y, sobre todo, hay que construir. Destrabar los planes parciales, agilizar licencias y pensar la vivienda con los diez municipios del valle es la única forma de que los precios bajen de verdad.
Una última precisión, para que nadie se confunda. Defendemos el derecho de las personas a alquilar lo que es suyo, no los intereses de una empresa. Por eso el lobby de Airbnb, que incluyó un estudio pagado a la Universidad Javeriana sin decirlo públicamente, también debe hacerse a la luz del día.
Medellín no necesita más prohibiciones. Necesita lo que dejó de hacer hace una década: planear, construir y hacer cumplir las reglas que ya tiene
Porque una ciudad que prohíbe lo que no sabe ordenar termina, tarde o temprano, prohibiéndose a sí misma.
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