Eduardo Loaiza, Gerente de Camacol Antioquia, estuvo en Conversaciones 360, donde dialogó sobre la gentrificación en Medellín y los efectos que este fenómeno está teniendo en el sector del turismo y la vivienda.
360: ¿Eduardo qué percepción tiene de lo que está sucediendo en Medellín en este momento?
Eduardo Loaiza: Recordar una frase que la leí y me encantó que dice “nada es verdad, nada es mentira; todo depende el cristal con que se mira”, todo lo que se ha dicho y se está diciendo, puede tener parte de justificación, pero no necesariamente corresponder a toda la realidad.
Se está hablando a veces, en forma muy parcializada y segmentada, sin un panorama completo e integral de la situación, al cual espero, desde el gremio, poder aportar a la discusión. Pero sí quiero resaltar una cosa, no es conveniente, ni oportuno, ni necesario, ni elegante, que estigmaticemos a los extranjeros.
Ellos le están aportando mucho al desarrollo económico, al nombre de la ciudad y de la región, están generando empleo, están generando divisas, se están moviendo los taxis, están moviendo los restaurantes, están moviendo la economía local y regional.
Hace 20 o 30 años que en el New York Times decía “Medellín, la ciudad más peligrosa del mundo”, añoramos poder ver un extranjero en la ciudad y hoy que en el mismo New York Times dicen los titulares “Medellín, una ciudad imperdible que no se puede dejar de visitar”, no puede ser, que ahora sí nosotros digamos que no es conveniente, que nos hacen daño.
Son cosas muy positivas y hay otros fenómenos que pueden tener alguna relación con los extranjeros que están visitando No más los beneficios que las dificultades y lo que hemos tenido es la escasez de inmuebles para arriendo no es a nuestro juicio un problema de extranjeros sin un problema de oferta demanda e incluso de situaciones de Mercado y normativas que impiden que tengamos una oferta mayor en nuestra ciudad y Valle de Aburrá.
360: Medellín es limitado, es una realidad que partes de la ciudad no están del todo desarrolladas y por eso hemos ido avanzando en planes de renovación parcial, que lastimosamente muchos no han sido exitosos.
¿Dónde considera que están focalizados estos nodos que son un problema hoy?
E.L.: Hay varios aspectos de por qué la construcción de medida es más costosa que en el país.
En primer lugar, nosotros realmente no somos un valle, somos un cañón estrecho y alargado, tenemos una enorme limitación y falta de disponibilidad de suelo. El suelo es el insumo principal para la nueva construcción y las nuevas edificaciones.
Un suelo escaso hace que los dueños de la tierra sientan que no tienen tierra, sino oro y le ponen precio alto, el constructor desarrollador cada vez compra un suelo, como insumo para desarrollos más costoso.
Entonces ahí hay un aspecto, el metro cuadrado de Medellín para un tipo de vivienda igual en otras regiones del país es más costoso, en la estructura de ingresos y de costos o de ventas de un proyecto, en el caso Medellín cuesta más que él o el componente de la tierra, pesa más en la estructura de costos de un proyecto que le resto el país.
En segundo lugar, construir en Medellín es más costoso que en el resto del país, porque usted hace una vía de un punto A un punto B tiene que ir hasta un punto intermedio y vencer una pendiente.
Lo mismo en redes de servicios públicos Medellín es la ciudad que tiene las obligaciones urbanísticas más caras del país y muchas ocasiones las obligaciones cuestan más que el mismo lote o que el mismo proyecto.
En todo negocio los costos se tienen que trasladar al precio, si no que los desarrolla se quiebra, entonces hemos querido una mejor ciudad, sí nos cuesta más y eso se traslada al precio. Eso ha hecho que Medellín sea más costoso que los otros municipios y adicionalmente Medellín se ha trazado más de una década, en el desarrollo de lo que era la apuesta para el futuro próximo, que era la renovación urbana.
Nosotros no estamos haciendo renovación, hemos hecho dos pequeñas intervenciones de renovación urbana de Medellín, es Valle de Aburrá, que es el futuro que tenemos es aprovechar las redes, la infraestructura, los servicios públicos, las vías, los intercambios viales, el sistema de transporte masivo eso está sub utilizado. Nosotros necesitamos poder aprovechar más el tema en altura, entonces estamos colgados en el tema de renovación urbana.
Medellín tiene ese 66% de la población de Valle de Aburra, hoy participa con el 25% de la oferta de vivienda, entonces como Medellín ha estado cerrado entones en todos los estudios de demanda de vivienda que hacemos desde Camacol Antioquia, nos aparece que el 59% de las personas del Valle de Aburra, busca preferiblemente e inicialmente una vivienda en Medellín. Como no la encuentran les toca irse a Envigado bello sabaneta a otros municipios.
Entonces ahí hay una, descompensación en la cual, la han aprovechado en buen momento y siquiera otros municipios permitiendo actividad edificadora y esto nos ha permitido atender medianamente la demanda de vivienda en el Valle de Aburrá.
Pero ahí, estamos colgados en considerar la vivienda como un hecho Metropolitano, entonces ahí tenemos una carencia y unos déficits que nos han permitido acumular y que no alcanzamos a atender con nuevas construcciones en el Valle de Aburrá los nuevos hogares que se conforman cada año.
Ahí está el elemento, que no estamos generando la oferta necesaria, para arrendar como lo requiere la demanda acumulada y la demanda de los hogares que crecen y eso, sumando a las personas que vienen a trabajar, a estudiar de otras ciudades del país que vienen por múltiples ocupaciones y actividades a esta regio que es tan dinámica y económicamente eso va generando un paquete de circunstancias que genera una limitación en esta oferta de inmuebles para Medellín
360radio: La gente está pidiendo soluciones al Gobierno, pidiendo una regulación de Airbnb o pidiendo modelos internacionales que han funcionado. ¿Qué soluciones podría plantear en este momento?
E.L.: Hay unas circunstancias temporales que esperamos que pasen en uno o dos años y empiecen a equilibrar más el mercado de oferta demanda.
Nosotros somos por naturaleza gremios empresariales, enemigos de la intervención del Estado, el Estado no está para dejar hacer en ese mecanismo, les referiste dejar hacer y dejar pasar, sino de fijar políticas y reglas de juego, pero que el mercado sea sano porque el mercado la competencia es lo que equilibra el mercado y la intervención del Estado no hace, sino dañar esas reglas de juego. Desde ese punto de vista creemos que no es la solución, sí fijar políticas y reglas de juego.
En segundo lugar, nosotros tenemos un momento coyuntural que viene de la pandemia y la pospandemia, en el sentido de dificultades de costos de construcción, de dificultades de tener insumos y materiales disponibles, problemas logísticos en el mundo agravados, por el problema de la invasión de Rusia a Ucrania y eso ha hecho que hoy sumado con un invierno bravísimo en los últimos 3 años, paros y bloqueos en vías y muchas otras circunstancias.
Hoy tenemos cerca de 70 proyectos que tienen un atraso significativo en la entrega de sus inmuebles a los compradores, si solo le pusiéramos un promedio de 100 unidades por proyectos, son 7000 unidades que lo han entrado al mercado, que deberían ya haber entrado al mercado y qué son esos 7000 unidades el 80% son compradores para vivir en ellos, entonces esta ocupación es de personas que están viviendo en arriendo y que no han podido tener su inmueble, lo que generaría que al tenerlo y se libera un inmueble.
Además, el 20% de los compradores del mercado inmobiliario en Antioquia lo está haciendo para vivir, para arrendar, inversionistas para arrendar, entonces es otro 20% casi unas 1600 unidades, 1700 unidades que están esperando los inversionistas que les entreguen para entregarlos al mercado. Entonces ahí, en la medida que vamos pasando el tiempo y nos vamos actualizando y equilibrando, vamos a tener un equilibrio mayor entre oferta y demanda.
El tema de gentrificación, se asocia mucho a la visita de los extranjeros, pero yo le voy a poner un ejemplo para indicarle que no es culpa los extranjeros, lo que pasa en muchos nichos del mercado.
Vivienda interés social nosotros estamos esperando que el gobierno nacional tenga una mayor agilidad en la entrega de los subsidios de vivienda interés social para familias que cuando compraron contaban con ese subsidio para el cierre financiero. Hoy hay 1300 unidades que se construyeron y no se les ha podido entregar a los compradores porque no pueden tener, todavía no han tenido el desembolso del gobierno nacional y estamos teniendo 300 unidades de vivienda por mes que se van terminando y esperando que las familias puedan recibir el subsidio del gobierno, el subsidio de la cuota inicial y el subsidio de la cuota de interés para poder tener ese cierre Financiero.
Hay colombianos que compraron vivienda con esa esperanza y luego les cambiamos las reglas del juego, en el sentido de que Adquirido es que ya tiene que ir a una fila en el sisbén que se puede demorar 8 meses para que le digan su usted cumple con las condiciones.
El Gobierno ya ha empezado a hacer las primeras asignaciones de subsidios pero no significa que se estén todavía pagando y esas asignaciones todavía son lentas y esperamos que tenga un mayor ritmo.
En ese sentido, esperamos que unas 3,500 viviendas se puedan solucionar pronto y los próximos meses en Antioquia, que hoy vivienda de interés social hace que familias estén pagando hasta el 60% del ingreso familiar destinado al pago de un arriendo porque antes la escasez, los precios han subido.
Entonces eso no es atribuirle a los turistas, eso es atribuirle a un cambio de la política de vivienda y unas nuevas condiciones que le han cambiado las reglas de juego a los compradores y eso ha alargado el momento en que los compradores puedan tener su vivienda y no estar ocupando una vivienda en arriendo, sino obtener tu vivienda propia.
360: ¿El control de precios no es una opción para Camacol en este momento?
E.L.: No, ni en este momento, ni antes, ni después.
Somos enemigos del control o la intervención del Estado, porque si usted controla precios a una actividad económica, las tiene que controlar a todos y hasta ahí llegó la condición de mercado.
360: Hoy vemos proyectos costosos que no están proyectados para Colombianos ¿Cuál es ese perfil de turista o inversionista cómo debería recibir estas personas?
E.L.: Más que control de precios, lo que se necesita del Estado, es un papel facilitador.
Medellín es una ciudad que hoy es conocida en el mundo y atrae gusta, eso significa que no es un segmento solo para jubilados ni para ejecutivos ni solo para jóvenes somos una ciudad que es vista con buenos ojos atractivos y llama la atención en todo sentido.
Entonces no solo es el turista que viene a conocer 4 o 5 días la ciudad y se sorprende, no solo de la ciudad, sino del Valle de burrada, aquí un turismo de eventos y convenciones gigantescos estructurando.
Tenemos que buscar otro esquema de hacerlo porque Plaza Mayor está copado durante todas las semanas y es importante adecuado porque la ciudad tiene una dinámica de congresos de eventos, de recintos de ferias y convenciones.
Nosotros somos una ciudad empresarial y un conglomerado de empresas públicas y privadas; la cantidad de visitantes que tienen que venir de consultores, de asesores, de proveedores a ese tipo de plazas es gigantesco.
Entonces tenemos un turismo o llamémoslo visitantes, que requieren inmuebles en arriendo que podían ser destinados a una familia, pero como no tenemos la suficiente oferta de inmuebles en arriendo para estudiantes y entonces son ellos, los estudiantes quieres terminan copando inmuebles que podían ser una solución familia y están usándolo para poder estar aquí en la ciudad y estudiar y muchas personas, que también por la congestión de otras ciudades como Bogotá están viniendo a vivir acá y más nómadas digitales.
Entonces hay que entregar soluciones y estar adaptados para seguir recibiendo, sin que nos genere una problemática los distintos tipos de mercado, de visitantes y turistas de negocios, turista creativo y personas que llegan jubilados, pero que quieren una calidad de vida de paisaje, gastronomía, cultura, de un costo de vida muy asequible para ellos y un esquema de salud, en donde puedan comprar con facilidad ese servicio y tener eso garantizado.
Pero son muchos frentes y tipos de turismo lo que está demandando la llegada de tantas personas a la ciudad y que debemos de ver como una excelente oportunidad y volver esa demanda como oferta adecuada.
360: ¿Camacol como ve lo que está pasando en la Región? ¿Cuáles son las perspectivas sobre todo para volver a generar esa confianza e incentivo y qué las personas no solo inviertan buscando rentabilidad, si no, para obtener su primera casa?
E.L.: Hay un problema y es una errónea interpretación de la realidad, porque cuando uno habla con muchas personas y le preguntan sobre el momento de compra y es que se refieren a las tasas de interés altas en la inflación, pero sigue siendo una excelente inversión y es donde existe un llamado y es que hoy es el mejor momento para invertir en el sector, sobre todo inversiones para arrendar.
Como hoy tenemos la mitad de la oferta de los inmuebles en arriendo que necesita el mercado, porque apenas el 18% de los compradores, compran para arrendar, el 36% de familias viven en arriendo, se necesitan el doble de la oferta que tenemos.
Quien tenga un inmueble por negocio se lo quita, no dura ni semanas en ocuparlo, incluso horas. Si usted compra un inmueble, le congela el precio, le dan plazo para pagar la cuota inicial, no paga intereses de financiación y en el momento que se lo van a entregar es el interés que le va a aplicar, no el de hoy, lo que significa que usted no se está endeudando, porque en el plazo se le va aumentando el precio y los nuevos costos se van trasladando, en unidades faltantes por vender y se está valorizando la inversión y tenemos una disminución de inflación de alimentos.
Se cree que ya estamos en el techo de la inflación y vamos a empezar a tener una disminución en los meses siguientes y en los siguientes años y con la disminución de la inflación va a bajar las tasas de interés.
Necesitamos más compradores, inversionistas de inmuebles y viviendas para arrendar y necesitamos nuevos esquemas de vivienda para renta.
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