El aumento de las cuotas de administración es uno de los temas que más inquieta a los copropietarios al inicio de cada año. Sin embargo, la normativa colombiana deja claro que estos cobros no pueden fijarse de manera arbitraria ni con base en porcentajes automáticos, sino que deben responder a las necesidades reales de cada copropiedad.
De acuerdo con la Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal, el valor que pagan los residentes por administración se define a partir de un presupuesto anual que debe ser elaborado por la administración y aprobado por la asamblea general de propietarios. Ese documento financiero es el que determina cuánto dinero se requiere para cubrir la operación, el mantenimiento y la conservación de los bienes y servicios comunes del edificio o conjunto.
La Ley 675 establece que las cuotas de administración deben calcularse con base en el presupuesto y no en aumentos automáticos
A partir de ese presupuesto se calculan las expensas comunes, que luego se distribuyen entre los propietarios según el coeficiente de copropiedad de cada inmueble. Este coeficiente, que está definido en los reglamentos internos, establece qué proporción de los gastos totales debe asumir cada vivienda o local comercial.
Para 2026, el ajuste de las cuotas estará marcado por el aumento del salario mínimo legal mensual vigente. Una parte importante del gasto de las copropiedades se concentra en servicios que dependen de la mano de obra, como la vigilancia, el aseo, la administración y la operación de áreas comunes como piscinas o zonas sociales. A esto se suman las prestaciones sociales, los recargos legales y el encarecimiento de insumos, mantenimiento y servicios, factores que presionan los presupuestos al alza.
Desde el gremio inmobiliario La Lonja recuerdan que no existe un límite legal ni un porcentaje predeterminado para el incremento de las cuotas. Federico Estrada García, gerente del gremio, explica que la ley no fija topes ni fórmulas automáticas, sino que exige que los cobros reflejen las necesidades reales de la copropiedad. En la práctica, esto significa que cada conjunto debe justificar sus aumentos con base en su presupuesto y no en una cifra tomada de manera general.
El gremio también señala que muchos reglamentos de propiedad horizontal incluyen mecanismos transitorios para evitar desfinanciamientos mientras se aprueba el presupuesto definitivo. En esos casos, se permite aplicar un aumento temporal a partir del primero de enero, usualmente equivalente al mayor valor entre el incremento del salario mínimo o la inflación del año anterior, hasta que la asamblea valide el nuevo presupuesto.
Por esta razón, La Lonja hace un llamado a los copropietarios a revisar sus reglamentos internos y participar activamente en las asambleas. Tomar parte en estas decisiones permite entender cómo se calculan las cuotas, evaluar los gastos y garantizar que los recursos se utilicen de manera eficiente, asegurando la sostenibilidad financiera y el buen funcionamiento de los edificios y conjuntos residenciales.
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