El decreto 583 del 28 de mayo de 2025 cambió las reglas de juego para los créditos de vivienda en Colombia: ahora las familias podrán destinar hasta 40 % de sus ingresos a la primera cuota de un préstamo hipotecario No VIS.
La medida promete dinamizar un mercado inmobiliario que venía perdiendo pulso y abrir la puerta a miles de hogares que, hasta ayer, no cumplían con los requisitos para financiar su casa soñada.
¿Qué cambia con el nuevo tope para créditos de vivienda?
Durante más de una década, el límite de endeudamiento inicial se mantuvo en 30 % de los ingresos familiares. Esa barrera protegía el sistema financiero, pero excluía a familias con ingresos estables que no alcanzaban el puntaje exigido.
Con el nuevo tope de 40 %, las entidades podrán aprobar montos más altos o admitir solicitantes con ingresos menores, siempre que exista parentesco hasta segundo grado de consanguinidad, primero de afinidad o vínculo conyugal.
La decisión se alinea con las recomendaciones de la Misión de Crédito Hipotecario de 2024, que pedía flexibilizar los umbrales para incentivar la compra formal de vivienda usada y nueva No VIS, segmento que cayó 18 % en escrituraciones el año pasado, según cifras de Galería Inmobiliaria.
Johana Triana, vicepresidenta comercial de Habicredit—intermediaria que en el primer trimestre gestionó 10 % de las hipotecas del país con bancos aliados—celebra la reforma: “Muchas familias quedaban por fuera por un tecnicismo. Este cambio reconoce su verdadera capacidad de pago y acerca los créditos de vivienda a la realidad del mercado”.
La voz de Triana se suma al entusiasmo de gremios como Camacol, que ven en la medida un salvavidas para el stock de vivienda terminada que hoy supera las 21 000 unidades a nivel nacional, según su último informe técnico.
Un respiro al mercado inmobiliario y a la banca
El ajuste llega en un momento retador. La inflación, que cerró abril en 7,4 % anual según el DANE, encareció materiales de construcción y elevó el valor de las cuotas mensuales. Al permitir un mayor porcentaje de ingreso destinado a la primera cuota, el Gobierno busca estimular la demanda en un entorno de tasas de interés que, aunque a la baja, siguen por encima del promedio de la última década.
Para Fernando Pico, vicepresidente de negocio de Habicredit, la norma abre espacio a “productos financieros más flexibles que respondan a las necesidades actuales del comprador, especialmente en la vivienda usada, donde el financiamiento tradicional ha sido más rígido”.
Las entidades financieras también se benefician. Datos de Asobancaria muestran que la cartera hipotecaria creció apenas 3 % en 2024, muy por debajo del 9 % registrado en 2022.
Un mayor tope de endeudamiento eleva la base potencial de clientes y permite a los bancos colocar recursos con garantías reales, considerados entre los activos de menor riesgo.
Además, la norma coincide con los ajustes prudenciales anunciados por la Superintendencia Financiera, que reducirán los requerimientos de capital para préstamos de vivienda con relación crédito-valor inferiores a 80 %. Así, el sistema puede expandir su oferta sin comprometer la solidez que caracteriza a la banca local.
Beneficios concretos para los hogares colombianos que quieren comprar vivienda
La aritmética es sencilla: antes de la reforma, una familia que pretendía comprar una vivienda de 150 millones de pesos necesitaba demostrar ingresos de al menos 4,3 millones mensuales para un crédito de 120 millones.
Le puede interesar: Cepos por estar mal parqueados o no pagar ¿De cuánto es la multa?
Hoy, con el mismo valor de inmueble, bastará acreditar 3,2 millones. Alternativamente, si conserva el ingreso anterior, podrá financiar hasta 160 millones, es decir, acceder a un inmueble de 200 millones y mejorar su calidad de vida. Ese ejemplo, divulgado por el Ministerio de Vivienda en la socialización del decreto, ilustra cómo los créditos de vivienda se convierten en palanca de ascenso social.
El impacto se amplifica al considerar esquemas como el leasing habitacional, donde el ahorro previo es menor y el aumento del 30 % al 40 % en la primera cuota libera un margen adicional.
Según el Departamento Nacional de Planeación, el 39 % de los hogares en arriendo destina más de un tercio de su ingreso al pago mensual. Para ese segmento, redirigir parte de ese flujo hacia la construcción de patrimonio es una oportunidad histórica. Además, la posibilidad de sumar ingresos entre familiares facilita la formalización de parejas jóvenes o parientes que comparten vivienda, democratizando el acceso al crédito.
Le puede interesar: A quiénes aplica el decreto 0572 de 2025 que anticipa la retención en la fuente
